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滨江戚金兴:扶摇千亿,杭州之巅
时间:2020年01月16日信息来源:本站原创点击: 加入收藏 】【 字体:

“千亿房企春节放假19天”。

临近春节,向来行事低调的杭州滨江房产集团,一不小心当上了全国“网红”。

在广大吃瓜群众眼中,19天假期和奖励旅游补贴,着实令人艳羡。而对房企来说,达成千亿目标意味着更多。这个信奉规模至上的行业里,“千亿级房企”就像一张金名片,助推企业在更大的平台收获更深远的影响力。

尤其是像滨江这样地域性特征比较明显的房企,千亿规模更是一道里程碑。要知道,过去27年,滨江总计销售2150亿元,如今一年的业绩就几乎顶上过去一半。

腾飞年、巩固年、收获年,回顾2019,滨江集团掌门人戚金兴满怀激情与自豪,面向未来,他还有一个朴素愿望:让老百姓都能住上一套好房子。

滨江戚金兴:扶摇千亿,杭州之巅

千亿版登顶杭州之巅

2018年,滨江就有机会冲击千亿,而最终在850亿元的关头踩下刹车。舍得之间,戚金兴选择了安全和稳健,并顺手完成了一个小目标:夺得在杭房企年度操盘销售榜第一。

一年之后的2019年,依然稳健的滨江,不仅顺利跻身千亿俱乐部,还进一步巩固了在杭州本土的领先地位,以176亿元占据在杭房企年度权益销售榜头名,成为近十年来仅有的三家“双冠”房企之一。

2019年的杭州楼市,滨江稳稳抓住了两块细分市场,一是“6万+”、“7万+”的顶级豪宅市场,以御品、上品等为代表;二是“3万+”、“4万+”的中高端市场,以拥潮府、御虹府等为代表,都是杭州楼市以及各自区域的销售领跑者。

一边在商品房市场攻城拔寨,一边对土地市场同样饥渴。整个2019年,滨江在杭州掠下15宗地块,拿地金额329.8亿元,又一次位居在杭房企拿地榜首。

从拿地布局来看,除了文教区、未来科技城等零星点缀之外,滨江的战略意图十分明确,占据钱塘江两岸:不仅豪掷125亿元,包揽钱江世纪城2019年全部宅地,还重仓滨江区、萧山市北,并且不放过望江新城的热点地块。

接下来,戚金兴锁定的是钱江新城2.0区域,“哪怕城市有风险,这几个区块是相对安全的。”

此外,在滨江2019年的拿地清单中,商业地块以及商住地块占据了不小比例。戚金兴表示,未来还会适当关注位置好的TOD项目。

“我们做企业就好像在钱塘江抓鱼,如果这一潮的鱼过来你不去把握,认为后一潮有的是,那么接下来你可能要等三五十年。”生于杭州、长于杭州的戚金兴,喜欢用风土人情作比喻。在他看来,滨江2019年的腾飞式发展,正是把握住了时代给予的机遇。

戚氏军规 拿地六个月必须开盘

2019年12月19日,位于钱江世纪城的滨江御虹府领出预售证,成为杭州首个公开销售的“双限”楼盘,此时距离项目7月29日拿地还不到五个月。最终,御虹府于12月30日正式开盘,这个速度不仅刷新了滨江内部记录,在杭州楼市史上也数一数二。

“原先滨江的标准是拿地六个月具备销售条件,现在的目标是六个月必须开盘。”项目开发全面提速,是戚金兴在2019年定下的一条新军规。

全面提速,是滨江2019年革新求变的重要一环。面对“双限”下房产预期的改变和行业微利时代的到来,戚金兴一展高效作风,在企业内部管理、投资布局以及金融端迅速启动了成体系的调整行动。

滨江戚金兴:扶摇千亿,杭州之巅

拿地5个多月就开盘的御虹府,代表了“滨江速度”

“向管理端要效益,精细化程度加深。”戚金兴提出向工业企业学习,精细化的成本控制从设计就介入,包括结构、有效的层高、地下室的处理,“所有配合的施工单位都要学习精细化的成本控制。”这也成为滨江竞争力的一大组成部分。

“现在管理成本1.5%左右,我提出要争取1%左右,一般企业是5%。”戚金兴透露作为衡量企业精细化管理能力的三费(管理、营销、财务)费率,滨江能够做到同级别房企的四分之一左右。

除了行业内较低的管理成本,滨江的融资成本也较低,并呈现逐年下降的趋势,从2018年的5.8%下降到2019年年中的5.6%,以较低的融资成本获得充裕的现金流,这得益于滨江“经营能力强、资产质量好、企业信誉好”。

同时,历经多年市场考验,滨江还炼就了一支高效团队。2019年,滨江员工数量刚过900,达到901人,这意味着千亿销售额中,人均创造的业绩就超过一亿元。“如果没有了这支团队,就算我本人也没法带领滨江打胜仗。”戚金兴笑言,他和他的团队,一刻都不能分离。

以人为本让老百姓都能住上一套好房子

高速扩张下的滨江,如何保障一贯的高品质,是众多购房者极为关心的话题。在戚金兴看来,这个问题的答案显而易见。

“保证质量赶时间,保证品质控成本,如果品质不能保证,其它都可以放一放。”戚金兴本人,就是滨江的“首席验收官”,每一个项目交付前,他总要仔细检阅一番,从园区景观到室内精装修,甚至每一条踢脚线是否平整,他都不放过。

比如说2019年末交付的壹品,在建造时就为每套房子设立个性档案,从设计、施工、内部装修到交付,每个环节都拍照记录在册,“室外的硬件按照室内的标准做,室内的按照机械的标准做。”

滨江戚金兴:扶摇千亿,杭州之巅

戚金兴在检查工地

保证品质的同时,戚金兴还在产品设计上考虑更多。“现在随着均价提升,如果还是一味做大户型,那么总价就会让大多数人承受不了,所以我们要转变思路,把户型做小,同时功能齐全、品质一流。”戚金兴认为,随着总价天花板的到来,户型必须更接地气。

于是,在2019年末领证的御虹府、拥翠府等新盘中可以看到,95-139㎡成为了主力面积段,让更多人能够以较少的总价买到滨江的好房子。

“让老百姓都能住上一套好房子。”这是最简朴的话语,却也是最难的坚守,戚金兴以他的精工情怀,带领团队建造出一个个高品质社区,用实实在在的产品,回馈着“滨粉”。

责任担当从业者没有悲观的权利

“2019年上千亿,2020年保持千亿,未来如果头部房企做到万亿,滨江也可适当把目标提到两千亿,但这些都是建立在保障品质的基础上。” 千亿里程,始于足下,站在新起点上,戚金兴开始着手攀登下一座高峰。

2019年,滨江总计新增30宗地块,计容总面积超300万㎡。充足的土地储备为滨江来年“保千亿”提供足够的弹药,戚金兴自信地盘算,滨江当前可售货值2500亿元,平均楼面价约为15500元/㎡。

滨江戚金兴:扶摇千亿,杭州之巅

在区域上,滨江除了继续布局省内的绍兴、宁波、金华、义乌,还将在省外重点布局南京、环南京都市圈、武汉,以及粤港澳大湾区。戚金兴的算盘是,到2020年,杭州、省内、省外的比例做到5:4:1;到2021年,则做到4:4:2。

迈向全国的过程中,滨江一向乐于合作,并往往担当工程建设的一方。戚金兴说,滨江的施工单位,都是长期合作伙伴,早就习惯了滨江的高标准、严要求。如今,这些施工单位远赴全国各地,输出“滨江制造”的品牌内核,为滨江收获更多合作机会与城市版图。

大量的土地储备,对资金回笼提出更高要求。“在不加大杠杆的基础上,预收款是第一大款项来源,回款的高效利用非常重要。”戚金兴表示,希望2020年公司现金回笼能达到450亿元,现金回笼快,后面现金不仅不要利息,还可能是负利息。

“每一年都是最好的一年。” 戚金兴提到,“双限”时代,市场可能有悲观的时候,但从业者没有悲观的权利。无论楼市行情如何变化,从业者必须保持乐观精神,这也是作为行业领跑者的滨江,对社会以及行业的责任担当。


(作者:佚名编辑:zhangwh)
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