“崩盘论”对阵“挺涨派”

　　房价环比降落城市显明增多，但地皮市场仍旧火爆

　　2月的最后一个周末，程序员宋毅感觉本身逃过了一劫。

　　春节过后，由于出差延迟了交定金，没想到杭州城北的北海公园楼盘率先公布降价3000元/平方米，同区域的天鸿香榭里也跟风应战，还导致售楼处被砸。

　　“我要是真交了定金，不就成冤大头了！”山东人宋毅在杭州工作了4年。曩昔一年多，他和女友的周末大多在售楼处或房屋中介度过。眼看房价越来越高，涨势越来越猛，去年底宋毅决定不能再等了。不过如今，他的想法变了，“看来还得再等等”。

　　从去年下半年起，包括杭州在内的一、二线城市房价快速上扬，“日光盘”迭出。面对楼市暴涨，“京七条”“沪七条”“深八条”相继问世，8个二线城市也紧急调控。限购、限贷、进步二套房首付、抬高非户籍购房门槛、增长供地等一整套调控组合拳纷纷打出，让楼市“大佬”们率先感到了寒意。

　　“特别很是不妙”，万科董事会主席王石用这四个字来展望2014年的楼市。

　　“2014年房价涨幅将出现大幅回落”，一贯唱多的华远集团董事长任志强也公开表态。

　　在诸多地产大佬“酸心疾呼”之后，杭州打响了2014年楼市降价的第一枪。紧随厥后，常州的雅居乐星河湾、南京的新都国际和大地伊丽雅特湾也相继降价1/4。

　　国家统计局最新数据也表现，今年1月，70个大中城市中房价环比降落的城市显明增多，新建住宅环比降落的有6个；二手住宅价格环比降落的有13个，数量为2013年1月来最多。其中，在最具楼市风向标意义的北京，出现了19个月来的首次二手房价格环比下调。

　　看着数据，听知名人“针砭箴规”，再联想到去年李嘉诚抛售内地房产的消息，“房价暴跌论”“崩盘论”开始蔓延，甚至成了全国两会上的热门话题。鄂尔多斯市市长、温州市市长均被记者追问楼市会否“崩盘”。

　　不过，市场上也出现了与“崩盘论”针锋相对的“挺涨派”。地皮市场仍旧火爆是“挺涨派”的紧张理由。在第十四届中国房地产发展年会上，首创集团董事长刘晓光就透露表现，“从去年的拿地情况来看，大家照旧看好今年的楼市。”

　　今年以来，热门城市地皮市场热度持续高涨。前两月，上海闸北区、深圳前海都诞生了新“地王”。北上广深四个一线城市的地皮成交额高达1443.3亿元，同比上涨84%；一线城市住宅楼面价已达到1.2万元，较2013年同期上涨了56%，是2012年的3.2倍，创下历史新高。

　　供求关系严重也被认为是热门城市房价妥当上涨的重要理由。房地产市场分析专业机构克而瑞研究中间发布的《2013年中国房地产行业总结与2014年瞻望》认为，热门城市市场目前去库存化特性明显，这预示着将来房价上涨的趋势不变。以北京为例，去年前11月商品住宅供给面积仅700万平方米，市场成交面积却达到了1104万平方米，住宅市场仍属供不应求。

　　信贷政策影响楼市预期

　　只要信贷政策维持不变，楼市或将进入调整期

　　在“崩盘论”与“挺涨派”外，更多业内人士认为，今年楼市，分外是二、三线城市，很可能进入调整期。

　　“我不认为楼市会崩盘。但只要信贷政策不变，流动性不松动，今年楼市可能会调整。”中原地产市场研究部总监张大伟说，以杭州为例，从供需数据看，开发商还没有被逼到降价的田地，但因为信任需提前偿付，开发商急于回笼资金，这才是楼盘降价的主因。

　　信贷政策被认为是目前房价上涨动力减弱的重要缘故原由。

　　去年下半年以来，收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率、部分城市二套房贷首付比例进步至七成等信贷政策陆续出台，直接导致市场需求延缓释放，影响了市场供求关系。

　　“楼市供需两端都是变量。曩昔，大家普遍认为房价仍会大涨，为了提前锁定交易价格，大量需求是提前透支的。所以是供给端不积极，需求侧很恐慌。但如今需求侧被信贷卡了脖子，开发商就变得积极了。”张大伟算了一笔账，假如一位北京购房者要购买首套房，首付30%，按揭30年。从去年的85折优惠变为目前的基准利率上浮5%，增长的总利息相称于总房价的21%。

　　购房者贷款成本进步，导致开发商可以提价的空间有限。与此同时，需求侧的转变也使开发商去库存“压力山大”。今年两会期间，鄂尔多斯市长廉素坦言，还必要3年的时间才能消化全市的商品住宅库存。随着信贷收紧，目前二线城市也出现了去库存压力。像杭州，截至2013年底市区商品住宅存量达7.7万套，供求比达到了1∶0.6。

　　信贷收紧给开发商造成了资金压力，促使其调整贩卖策略，以现金为王，跑量取胜。而部分开发商的跑量策略又反过来影响了消耗者预期。“杭州作为第一个出现显明降价旌旗灯号的二线城市，将对购房者生理预期造成较大影响。”张大伟说，“在资金面趋紧的情况下，分外是库存紧张、新增人口数量放缓的城市，不排除再次出现楼盘降价。”

　　防风险与强兜底并重

　　《政府工作报告》首提“针对不同城市情况分类调控”

　　曩昔十年，中国楼市一向保持了高速增加，但中心也经历了约四次调整。业内人士认为，此次调整将更凸起地域差异的特点。

　　链家地产市场研究部研究员张旭透露表现，1月份70个大中城市价格团体转变幅度不大，但内部分化显明加剧：高库存城市率先出现降价，而公共资源集中的一线城市，尽管房价涨幅有所收窄，但依然连续了两位数增加。

　　“在信贷政策不会显明放松的情况下，市场自觉的‘降价换量’调整，要比单纯寄托行政手段调整所产生的影响更大。预计在前期地皮成交量大、库存风险高的二线及三、四线城市，价格调整的趋势还将连续；而一线城市将连续上涨趋势，但涨幅会收窄。”张旭说。

　　基于楼市近况，今年的《政府工作报告》，离别了全国楼市调控“一刀切”的思路，首次明确提出“针对不同城市情况分类调控”。

　　“因为市场分化已经比较显明，再出台全国一刀切的楼市调控政策已没有需要。下一步调控的责任主体应该是地方。地方政府应结合本地现实情况，有针对性地出台政策。”住房和城乡建设部政策研究中间主任秦虹认为，各地今年楼市调控应偏重四大义务。一是严酷提防风险，确保金融安全，根据地区差异，差别化的信贷政策必须坚持，防止谋利资金进入房地产市场。二是根据各地现实需求，把握好地皮供给的节奏。三是政府做好“补位兜底”，进一步完美住房保障政策。四是针对当前住房的重要矛盾，政策应继承支撑“夹心层”的住房需求。

　　在看重调控“差异化”的同时，今年楼市调控也有一条共同的原则，用住房和城乡建设部部长姜伟新在两会上的话概括，就是“双向调控”。

　　“双向调控，就是不仅仅调控需求端，还要在供应端进行调控，在克制谋利投资性需求的同时，还要知足自住性需求。”秦虹说。