易宪容 中国社科院金融所研究员

  在国家房地产新政之后，因为市场的反应并非如房地产商所盼望的那样，房地产贩卖依然低迷。对于如许的状态，不少房地产开发商认为，这是当局政策没有让房地产市场信念恢复过来。假如房地产市场信念得以恢复，那么国内的房地产市场就会出现贩卖量大增，房地产也会重新走向繁荣。

  如今我们要问的是，房地产市场仅是缺少信念吗？假定房地产市场真的是缺少信念，那么这种房地产市场的信念又该如何来建立？仅是通过各种媒体大量宣传就能恢复吗？我们应该看到，当前房地产的基本情况发生了根本性的转变。

  首先，从1998年开始到如今，中国房地产市场已经发展与繁荣了10年。尽管这种房地产市场发展与繁荣各地的情况不尽雷同，但是10年来房地产市场的繁荣使房价普遍上涨是基本事实，甚至于不少地方房地产市场价格上涨到离谱的田地。

  因此，当房地产市场价格上涨到离谱的田地时，这种房地产市场发展是不可持续的，房地产市场调整也是天然的。所以，2007年当局出台一些房地产市场政策只是让市场调整来得早一些、平和一些，否则不出台这些政策，房地产市场泡沫肯定会破灭，房地产市场调整也是必然。

  房地产市场政策的调整是要把房地产市场以投资为主导的市场改变为以居民消耗为主导的市场。也就是说，房地产市场的民生性、房地产的消耗性已经成了这次房地产政策目标所向。如许一来，房地产市场的发展与繁荣，或房地产市场贩卖量的大小，就取决于居民购买住房的付出能力。

  假如房地产价格过高，居民购买付出能力达不到，不管有多少居民“刚性需求”或潜在住房消耗有多大，这种潜在的需求就不可能实现。只有各地房地产市场的价格与当地居民现实购买付出能力相符合时，这些必要住房的居民才有能力进入这个市场。因此，在住房为消耗为民生时，其市场繁荣与居民对房地产市场的信念关联不大。即使他们再有信念，因房地产市场价格远远高于现实购买付出能力，他们同样也无法进入这个市场。

  房地产市场的信念题目，仅是针对投资为主导的房地产而言。当投资者认为进入房地产市场投资风险低、肯定能够获利，而且还有便利融资渠道时，这时就不在于房地产市场价格高低，而在于投资者有没有信念了。只要有信念，他们就会进入房地产市场。可以说，房地产市场信念题目是与房地产投资有关而不是与房地产消耗有关。当房地产市场为消耗性市场时，那么住房购买者最为紧张的题目是付出能力而不是信念。

  而目前的情况下，为什么房地产新政后房地产市场的信念照旧无法得以恢复？为什么必要住房的购买者没有进入这个市场？最为关键的是当前的市场房价的定价是以投资者为对象而不是以消耗者为对象。当房地产的定价所面对的是投资者而不是消耗者，这时要让购买住房的消耗者进入这个市场是不可能的，由于住房的消耗者没有付出能力在住房投资者的价位上进入房地产市场。

  而房地产新政是想帮助购买住房消耗者进入市场，但是这些房地产政策惠及消耗者的仍然是杯水车薪，使得购买住房的消耗者仍然无付出能力进入市场。因此，假如房地产市场要成为一个民生市场、要成为一个消耗性市场，当前房地产市场价格不调整到消耗者有购买付出能力水平上来，他们是无法进入房地产市场的，房地产贩卖也不可能增长。

  因此，目前的中国房地产购买对象只能是消耗者了。而房地产市场的购买对象是消耗者，但房地产市场的定价又定在投资者生理价位上，两者差距如此伟大。这就是为什么国内房地产市场贩卖敏捷降落的缘故原由所在。而要解决这种题目，就必须通过两者长期博弈与调整，不是出台什么政策就可解决的事情。因此，房地产市场的调整还仅是开始，假如房地产的价格不回归理性，这种调整不是用什么恢复信念可以解决的。调整过程的长短就取决于房地产市场价格回归理性的速度。（青年时报）