2008年的上、下半年经济政策由“紧”到“宽”。上半年，先是央行六次进步存款预备金率，释放货币收紧的一种旌旗灯号，杭州市公积金放贷收紧；而这种从“紧”态势到了下半年发生了大逆转，九月央行首次公布贷款利率下调，这次利率下调也成为四年来的首次，直至11月尾，央行在三个月内四次降息，力度空前。不仅如此，10月份国家出台了惠及房地产以及整个社会经济领域的暖市政策系列，杭州出台了“24条”，几乎涵盖了房地产交易的所有参与者。

  央行首次上调预备金率

  释放进一步缩紧旌旗灯号

  今年1月16日央行公布，从1月25日起，首次上调存款预备金率0.5个百分点。这也是今年第一次上调人民币存款预备金率，连续了自2007年下半年开始国家货币从紧的政策，释放了货币紧缩旌旗灯号。此后，央行在3月、4月、5月、6月等延续六次进步预备金率，上调均为0.5个百分点。半年内延续六次上调预备金率，显明是国家货币政策渐渐从紧的步骤，以此规避信贷风险、克制通货膨胀。

  存款预备金，就是中间银行（中国人民银行）根据法律的规定，要求各商业银行按肯定的比例将吸取的存款存入在人民银行开设的预备金账户，对商业银行行使存款发放贷款的举动进行控制。上调预备金率最直接的影响是进一步压缩银行的信贷规模，受预备金率进步的影响，银行对贷款审批、发放可能更加郑重。这对资金链比较严重的房地产企业的压力将进一步增大，同时小我住宅消耗信贷中，对第二套住房的贷款政策，分外是银行对“小、老”房源放贷将继承从紧。

  市公积金贷款小我最高申请额缩减至30万元

  公积金放贷收紧

  今年六月，杭州发布了《关于明确住房公积金贷款额度审批口径的关照》。该关照明确，杭州住房公积金贷款额度收紧：职工公积金月缴存额高于杭州市月缴存标准(438元)的，最高可贷额度调整为30万元；低于的(但不低于最低月缴存额标准182元)最高贷款额度则调整为20万元。

  而在此前的旧标准中，申请人每月缴交的住房公积金大于182元(小我合计缴交)，同时小于393元(小我合计缴交)的，贷款的最高额度为30万元；申请人每月缴纳的住房公积金大于393元(小我合计缴交)的，贷款最高额度为50万元。 也就是，小我申请公积金贷款最高额度由50万元缩减为30万元。

  该关照中对二次购房以及二手房房龄更加苛刻。二次购房可贷成数削减。此前第二次购房可按通俗住房标准按揭七成。新规定明确，按揭削减至少六成，可按揭房款少了一成。 在二手房的房龄上，该关照明确，2000年（含）之后的二手房贷款，最低首付三成；2000年曩昔的，最低首付四成。 而此前旧标准以“1995年”为界，1995年（含）曩昔最低首付四成，1995年以后最低首付三成。新旧标准相比较，公积金放贷对房龄要求更苛刻了。

  今年上半年商业房贷收紧，公积金贷款的上风被扩大。公积金贷款受追捧，导致公积金可供贷款额度严重的状态。公积金限贷，一方面是缓解公积金资金吃紧压力，另外，也是收紧房贷的另一个“口袋”。

  九月央行四年来首次降息

  拉开了下半年降息大幕

  9月15日，央行宣布下调贷款利率和存款预备金率，即从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作响应调整；存款基准利率保持不变 。从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款预备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款预备金率下调2个百分点。

  这是自2004年10月29日以来贷款基准利率的首次下调。

  紧接着10月8日央行发布通知布告，从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作响应调整。自10月15日起下调存款类金融机构人民币存款预备金率0.5个百分点。此次降息距离9月15日央行宣布的首次贷款基准利率下调还不到一个月。

  10月29日晚央行再次公布，从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，下调存贷基准利率各0.27个百分点。这是央行两个月内第三次降息，距离上次降息仅曩昔21天。

  存贷利率下调幅度最大的是2008年11月27日，央行公布即日起下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作响应调整。同时下调的还有预备金率。从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款预备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款预备金率2个百分点。同时，继承对汶川地震灾区和农村金融机构实行优惠的存款预备金率。这是央行自今年9月份以来延续第四次降低利率、第三次降低存款预备金率。

  进入降息通道后，今年九月起购房者持续进入还款“减压”状况，每月的按揭数目在削减，购房成本在降低。

  杭州市出台“24条”

  内容几乎涵盖了房产交易的所有参与者

  楼市传统“金九”未现，一手房和二手房成交持续低迷，就在10月房博会召开前三天，杭州市出台了《杭州市人民当局出台若干意见促进杭州房地产市场健康稳固发展》（简称《意见》），《意见》涉及购房入户、税费减免、二套房贷、公积金贷款等与公众购房利益痛痒相关的24条。这24条内容几乎涵盖了房地产交易的所有参与者，从地皮市场到商品房交易市场，再到二手房交易市场，重要作用就是促进交易、扩大成交量。

  《意见》内容表现，杭州市当局将从供需两方面，回调各项从紧的房地产政策，试图刺激持续低迷的房地产市场。在需求方面，《意见》对购房者出台了一系列优惠政策。包括购房入户范围扩大；放宽住房公积金贷款政策，住房公积金贷款最高额度由50万元进步到60万元；降低住房公积金贷款首付比例，职工购买商品房首付款比例由30%降低至20%；执行购买商品房契税、印花税补贴；执行存量房交易税收补贴等。

  《意见》重新诠释了“第二套房政策”，重新界定了购买第二套住房的对象。规定对一户家庭中年满18周岁后代购买第二套住房，可比照首套住房贷款政策实行。而此前的政策规定，购买第二套住房是以家庭为单位核准的，即当一个家庭购买第二套住房的时候，必须进步首付款比例。

  在供给方面，《意见》放松了对开发商的各种限定。一方面减税，对房地产开发企业的企业所得税按下限预征。另一方面，耽误了企业缴纳地皮出让金的期限，规定可调整《出让合同》约定的余下出让价款的付出时间，并由受让人承担响应的银行同期贷款利息免交滞纳金，每期调整期限一样平常为三个月，最长不超过六个月。

  同时《意见》还放宽了新出让地块地价款付出期限和比例。规定对新出让的经营性房地产用地，许可受让人在12个月内付清出让价款，对起价总额在5亿元以上或规模较大的地块，其出让价款付出期限最高可达18个月；许可自《出让合同》签订之日起10日内应缴的首支出让价款(定金)调整至出让价款总额的10%。

  《意见》还规定，对按期动工确有困难的项目，由受让人提出书面申请，经批准后可增长不超过一年的开、完工时间。

  “24条”政策对购房影响最大的是购房入户、放低首付款比例以及交易税费补贴等，对11月杭城楼市回暖起到了很大的促进作用。

  国家出台“十项”行动，降低首付比例,利率最优惠打七折

  10月22日晚，国家财政部发布了《继承加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》，此次出台的保障民生系列政策共有10条，其中对于完美住房保障即房产政策涉及下调商业和公积金贷款利率等多方面（简称“新政”）。

  其中，该新政中关于房地产暖市的政策有：11月1日起，首次购买90平方米及以下通俗住房的，契税税率暂同一下调到1%；对小我贩卖或购买住房暂免征收印花税；对小我贩卖住房暂免征收地皮增值税。

  新政同时指出，“金融机构对居民首次购买通俗自住房和改善型通俗自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调小我住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。”按照央行的要求，商业银行在10月27日之前完成此次房贷调整政策的细则拟定工作。

  因为房贷最优惠利率与五年存款利率的倒挂，影响银行利息差收入，杭州各大商业银行房贷细则迟迟未出，直至11月14日，杭州银行出台了杭州第一份真正意义上的房贷细则，最优惠利率具有可操作性。

  此次国家出台的”新政”最受关注的是关于银行最低首付款比例为20%，最优惠可享受基准利率的七折。综观这几年的房贷利率，买房最优惠贷款利率已与三年前持平，房贷利率走低，购房成本和还款压力在减小，鼓舞了购房者。（每日商报）