杭州实施楼市新政一个月以来，二手房及新房市场带看量及成交量，均出现幅度不等的上扬，政策效果得以彰显。不过，楼市新政最终能达到什么效果，还有待市场检验。

杭州楼市新政满月观察

　　杭州很长时间以来都被视为国内“楼市一线城市”，它的政策出台，总被视为具有标志性意义。

5月9日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》（以下简称《通知》），这被市场称为“杭七条”，其中一条提到“在本市范围内购买住房，不再审核购房资格”。杭州楼市新政，全面取消限购。“史上最宽松的房贷政策”也已在杭州落地。如今，新政已经满月，杭州新房、二手房市场有何变化？

据统计，在这一个月时间里，新房成交量环比增长了22%，二手房成交量环比增长了13%，市场热度明显增加。一个显著的标志是，时隔半年杭州再度出现了“顶格社保+5年限售”的红盘。

▲新政前后一个月，杭州市区新房、二手房成交套数对比（注：此二手房成交套数不含自主签约）

新房成交量环比增长22％

　　潮新闻美好生活研究院数据显示，新政落地后一个月（5月9日~6月8日）杭州市区（含临安、富阳）新房成交6064套，而新政前一个月（4月8日~5月8日）的成交量为4972套，环比增长22％，热度提升明显。

　　总体来看，获益最大的是拱墅区的运河新城板块，板块内的宸岸印月借新政东风，一个月时间便已清盘，三次开盘中签率13%~16%。其中首次开盘就触发社保排序，有房家庭拼至118个月社保，这也是新政后首个“拼社保”的楼盘。

　　湖墅板块的霞映锦绣里总价千万级起步，93套房源吸引2400多户家庭报名登记，最终入围公证摇号家庭996户，其中普通家庭入围最低社保为221个月，即顶格社保。同时，这批新房整体摇号中签率9.34%，需“5年限售”。这也是杭州新房市场时隔6个月再度出现“顶格社保+5年限售”，无疑是新政助推了一把热度。

这一个月里，入市楼盘中仍有半数以上流摇，冷热分化依旧。但记者也了解到，新政后这些流摇楼盘的活跃度有所提升。“新政虽不足以在短时间内扭转市场局面，但之前卖不动的楼盘，现在多少也增加了一些人气。”一位业内人士说。

数据显示，6月杭州住宅楼盘领出63张预售证，共6621套房源入市，吸引约2万组家庭报名摇号，整体中签率在33%。

虽然6月新房摇号人数比5月份多了5000多组，但流摇率和5月基本持平，大概在55%。

摇号人数上升，主要在于6月开盘的红盘数量多、质量高，中签率低于20%的楼盘有11个，分布在主城区的申花、湖墅、三里亭、城东新城、滨江区政府，以及钱江世纪城、市北西等板块，仅入市的1465套房源就吸引1.2万户家庭报名摇号。

6月入市的红盘中，有6个楼盘触发社保排序，更有2个楼盘拼至“顶格社保+5年限售”，分别是湖墅板块的霞映锦绣里、滨江区的潮起。其中，霞映锦绣里首开93套洋房房源，主力户型193-261㎡，精装均价65100元/㎡，吸引到了2400多户家庭报名，最终入围公证摇号家庭996户。高层次人才全员入围，无房拼至40个月，有房拼至221个月顶格社保。整体摇号中签率9.34%，该批房源需“5年限售”。潮起则首开88套房源，吸引了约3000户家庭报名，最终入围公证摇号家庭1815户，整体摇号中签率低至4.85%。不仅有房拼至“顶格社保+5年限售”，无房拼至173个月，连人才也拼到了E类32个月。

可见，尽管市场仍处修复阶段，但杭州高端改善市场需求依旧强劲，市中心热门楼盘摇号仍然不容易。

来杭看房的外地人增加

　　从推盘量看，整个5月杭州入市房源为4422套，比4月的4687套还少，不过报名人数有14593组，环比4月增长了32%。房源量变少了，但是购房人数变多了，可见购房者的积极性在新政刺激下有明显提升。这也导致5月新房整体中签率30.3%，环比4月下降了12%。

　　过去一个月，记者曾前往多个楼盘售楼处，见到了不少外地车牌，也报道过一位河南老板在杭州取消限购后砸了2300多万，给家人买下8套房。

　　台州人苏先生告诉记者，4年前就曾经动过来杭州买房的念头，但没有购房资格，只能作罢。如今限购放开，自己想给孩子在主城区买一套房，用于未来落户发展。

　　而购房门槛的大幅降低，也给了更多刚需人群在杭州置业的机会。在迎来“史上最宽松的房贷政策”后，目前，杭州首套商业房贷最低首付1.5成，最低利率3.25%；二套房最低首付2.5成，最低利率3.35%。

临平区崇贤板块在售的爱达城置业顾问告诉记者，他们有一组客户，是租住在丁桥的一对年轻夫妻。因存款和承价能力有限，虽然看中了房子，但新政前他们的首付差了十多万元。“房贷政策一落地，他们马上就签约了。最后买了106m2户型，首付1.5成，付了30多万元。”置业顾问说。

中介网签数量增长13%

　　“5·9”新政也让杭州二手房市场的热度再次升高。杭州贝壳研究院数据显示，新政后一个月（5月9日~6月8日）杭州市区中介共网签二手房7280套（不含自主签约），比新政前一个月的6422套增长约13%。

　　需求端，很多前瞻数据指标出现上涨，比如贝壳平台二手房咨询量增加了21%，二手房带看量增加了15%，二手房下定量增加了33%。同比去年，贝壳平台带看量涨幅在40%以上。

购房者看房意愿增加，也带动房东卖房的热情。新政后贝壳平台的挂牌量环比新政前涨幅约12%，尤其是刚交付的次新房，如滨江滨涛映月、万科湖印光年府、滨江望涛明月等，新政后都大量挂牌，趁热度卖房。一线中介告诉记者，新政的刺激对于二手房市场热度的持续起到了关键作用。3月以来，杭州二手房成交量连续三个月保持在8000套以上。根据杭州贝壳研究院的研判，杭州6月二手房成交量仍将处于8000套左右的水平。

140万元以下“老破小”几乎售空

　　杭州贝壳研究院数据显示，新政前后二手房成交总价段均以200万元以内为主，占比约48%。主要是因为市中心“老破小”大量成交。

　　记者观察到，像朝晖小区、景芳小区、翠苑小区、古荡小区等多个市中心老小区组团，在新政前就成交活跃。新政带动了市中心其他老小区，如仓基新村、大塘新村、石灰桥新村等，去年月均成交量不足3套，新政后一个月成交量都超过了8套。

　　据了解，目前市中心总价在140万元以下的老小区房源几乎已经售空。

　　市中心中介告诉记者，买这些老小区的客户，有部分是为了自住，也有想赚取租金收益的，低总价是这些购房者的共同选择。以市中心总价140万元的“老破小”房源为例，年租金在35000元左右，回报率可达2.5%。

　　杨阳（化名）去年卖掉了位于采荷的老破小，总价200多万元。原本想卖掉老破小去摇新房，但看了一圈，也没找到合适的楼盘。杨阳说，自己仅有300万元预算，能买的新房都太远了。兜兜转转，杨阳决定，“我想再买回老破小，一边赚租金收益，一边等拆迁。”

有意思的是，由于今年杭州老破小又跌价不少，杨阳若是要买回原来的房子，手头还能剩下十多万元现金，相当于一年时间，赚了辆车。

滨江集团跻身民营房企首位

上半年，杭州本土房企滨江集团累计销售金额582.3亿元（全口径），位列克而瑞全国房企排行榜第8位，民营企业第1位。2023年年报显示，公司去年实现销售额1534.7亿元，位列克而瑞行业销售排名第11位。

今年上半年，滨江集团销售额能夺得民营房企销售榜首位，与杭州楼市新政不无关系。

今年5月，继非主城区放开限购后，杭州楼市再放大招，全面放开限购。而后5月17日，央行又连发重磅新政，“降首付+降利率”双管齐下，降低购房者购房门槛。

楼市组合拳下，杭州房地产市场出现了较为明显的回暖迹象。公开数据显示，今年5月，杭州市区新建商品住宅成交约60万平方米，环比增长约三成；今年6月份，杭州新建商品房成交9460套，环比增加41.9%。

杭州是滨江集团的大本营，自成立以来，公司一直深耕浙江市场，尤其是杭州市场。去年，滨江集团共计交付37个项目，其中杭州26个；去年，滨江集团新增土地储备项目33个，其中杭州27个。去年，公司连续6年荣获杭州市场销售冠军。

对于楼市新政的影响，滨江集团董事长戚金兴在2023年业绩说明会表示，从目前状况看，这些政策还是非常积极有效的，对房地产健康稳健发展起到非常好的作用。滨江集团有能力在这样一个环境下，发挥公司有效性、落地性和团队战斗力的优势，把企业做得更优、更强、更久。

另外，滨江集团官微还指出，2024年上半年，滨江集团始终坚持把财务的安全放在首位，在保持公司发展的同时，权益有息负债从2023年的360亿元下降至344亿元，综合贷款利率从2023年的4.2%下降至3.7%。

上半年，滨江集团旗下共12个项目全新开工。同时，拱墅区湖墅板块的霞映锦绣里、滨江区星民路的潮起江南城、上城区原安琪儿地块的翡翠嘉运府、萧山区市北西的奥印潮观府，以及西湖区三墩板块的棠月映翠府等五大红盘，以超低中签率获得市场热捧。

滨江集团表示，2024年下半年，随着新政效应的逐渐显现以及滨江钱二潮语鸣翠等红盘的相继面世，后续的销售高潮也将逐渐来临。

最终效果尚有待市场检验

尽管杭州5月刚刚全面取消限购，但长期关注杭州楼市的人知道，杭州的限购实际上经历了逐渐松绑的过程。每一次松绑，对市场都产生了一定的刺激。

2022年5月17日，杭州市发布限购松绑政策：落户杭州即可购买二手房，外地户口缴纳1年个税或社保可在杭州买二手房；个人转让家庭唯一住房的，增值税免税年限从五年改为两年；符合条件的三孩家庭在本市限购范围内限购的住房套数增加一套。

到了2023年，杭州多个区域、板块陆续开放限购。当年10月，杭州市发布“杭六条”，主要从限购区域、首付比例、首套房的认定、摇号规则等方面进行调整。具体来看，除上城区、拱墅区、西湖区、滨江区四大城区外，其他区域全面取消限购，且落实差异化信贷政策，首付最低降至二成。

这次松绑，刚好在亚运会之后，成郊忙碌了好一阵子。尽管他主做高端房产，但那段时间有许多亲戚朋友周末从外地赶来，拿出六七百万元的预算在萧山区看房。杭州贝壳研究院院长上官剑说，当时二手房市场成交规模大增，10月市区共成交6277套，环比上涨27.2％，同比上涨44％，推动了年末翘尾行情。

到了今年3月14日，杭州全面解除了全市范围内的二手房限购，且二手房增值税免税年限统一调整为2年。这一次限购政策的调整同样得到了较为明显的反馈。

“今年一二月，杭州二手房市场不像去年同期有个小阳春，成交量比较差，3月的新政就对市场有了比较大的刺激。”陈玲说，当时，好几位观望了大半年的客户联系她，她很快就成交了三四单。

3月新政后，主城区老破小的成交量有了明显提升。杭州房地产中介陈玲说，从3月到4月，朝晖、翠苑、闸弄口等市中心的老小区异常火爆，甚至出现外地客户到朝晖一买就是七八套的现象，并且希望房龄越老越好。她分析，这些客户是在等着老房子原拆原建。近一两年来，原拆原建成为浙江省大力推进的老旧小区改造模式，改造费用需要居民自筹一部分，政府补贴一部分。陈玲说，原拆原建后的房子相当于次新房，房价会比原来高出许多，这让部分投资者看到套利空间。

上官剑说，杭州全面放开二手房限购，加快了整体置业节奏，“4月二手房网签8402套，与3月基本持平，推动房地产市场持续修复”。

正是因为杭州的限购政策已经经历了几轮松绑，用成郊的话说，就像一座紧闭的城已经开了几扇侧门，5月9日出台全面取消限购政策则是打开了正门。

在易居研究院研究总监严跃进看来，新政会在短期内带来交易量的上升，再叠加之前的政策，“具有非常好的导向”。

“限购政策已成历史，这有利于有意愿有能力的全国人民来杭州购房，助力主城区新盘销售。此外，之前杭州二手房放开限购，外地购房者已频频现身杭州楼市，此次全面放开，杭州的虹吸效应预计将进一步展现。”上官剑说，从新政头两天新增客户的变化情况看，本次新政刺激作用比3月的更大。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬也认为，杭州全面取消限购会活跃商品住房的成交量，加快去化速度，有利于稳价格、稳预期。因为这次的新政强调要深化房地的联动机制，“以需定供，根据供求状况动态调整供地节奏、供地规模，促进市场早日达到供求平衡，供求平衡是稳定房价的基础，对树立开发商的信心和进一步增强老百姓购房的信心，会起到积极作用”。

几位房产中介表示，“杭七条”中，“挂牌即享首套资格”格外受客户关注。上官剑说，杭州开启了历史上最友好的信贷政策，不仅跨区买房算首套，本区内只要原有唯一住房挂牌，再买也享受首套待遇，“这也是本次新政的创新点，在一定程度上打通以旧换新交易的链条，预计会有更多的城市跟进实施”。周真说，自己就有几位客户这两天把房子挂牌，腾出首套房的名额，“本来就有需求，现在就没之前那么犹豫了”。

另一个被购房者关注的，是“杭七条”中的优化积分落户政策。《通知》明确，“在本市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户”。

楼市新政出台后，张明明接到的外地客户咨询几乎全都围绕落户政策，大家都关心杭州是否“购房即落户”。6月11日，杭州市发展和改革委员会、市公安局和市住房保障和房产管理局共同发布《关于优化调整“杭州市居住证积分管理指标体系”的公告》，明确自7月1日起，将“杭州市居住证积分管理指标体系”中“在本市市区自购产权住房且实际居住”指标标准分值由现行的30分提高到80分。

“这次的购房参加积分落户和以前相比，更体现合法稳定居住的概念。”杭州市公安局官方微信公众号相关推文称，此次购房积分落户新政对房产面积和金额无要求，无需还清贷款和无传染疾病证明，也没有文化程度要求，只需实际居住在该房产，居住证积分达到100分即可申请参加积分落户，除了住房80分以外，年龄、居住年限、社会服务等均可加分。

在上官剑看来，杭州购房可优先落户的政策意味着抢人大战再起，“放宽落户门槛，不受学历限制，利于吸引人口流入，直接利好学区房”。虞晓芬也认为，这将是这一轮新政中带来最大影响的政策，“人口是一个城市发展最重要的基石，这次的政策从长期看有利于为杭州吸引更多人才，增强城市活力”。

“总体来看，杭州全面放开限购对市场的影响非常直接，无论是找房热度还是新房成交都出现了立竿见影的变化，在新房市场的表现也较为明显，但政策效力的持续性还有待继续观察。”58安居客研究院院长张波表示。

连续忙碌几天，陈玲的信心逐渐回来了。当然她也明白，全面取消限购，最终能达到什么效果，还有待市场检验。（综合潮新闻、中国新闻周刊、澎湃新闻、财联社报道）