主持人：

徐王婴（浙江省浙商研究会执行会长兼秘书长）

对话嘉宾：

任建新（中南财经政法大学工商管理学院副院长）

王曙光（浙江省青年学院副院长）

郑燕明（浙江上胡实业有限公司董事长）   

徐海鹏（浙江中天房产集团有限公司总裁助理）

陈日鸿（湖北星星宏基置业有限公司总经理）

蒋可扬（杭州南内置业有限公司总经理）

　　3月18日晚，中南财经政法大学EMBA浙江校友会成立大会前夕，笔者主持了一个题为《经济乱象中的中国房地产业》的校友沙龙。时至今日，人们仍难看清当前及未来一段时期的房产走势。有感于此，特将校友沙龙的对话作一简要回顾与梳理。

主持人：最近有消息称中国GTP已超过日本，占世界第二。我想说的是：这个世界第二，房地产功不可没。因为前些年一直把房地产作为一个支柱产业，而房地产业对GTP的带动是很大的。但发展到今天，房地产走到了拐点。当前日趋严厉的调控，某种程度上说明，房地产的问题已从经济层面上升到政治层面。参加今天沙龙活动的，好多都是从事房地产的朋友。那么，大家是不是有些困惑，有些感慨呢？

房价高低与涨跌之辩

郑燕明：这段时间困惑很多。首先是认为房价确实太高了。如果我们想在这个行业里多混一段时间的话，我认为房地产确实要调控。但是总觉得现在调控已经晚了，从历次调控的效果看，就怕这次又是一次“越调越高”的结果。

蒋可扬：杭州的房价高的有点离谱。为什么？因为，一套房就足以消灭一个中产阶级。另外，从我们自己销售的楼盘来看，越是小户型，销的越快、越好；越是大户型越会滞销。所以，我认为杭州的房价会微微下降或者是稳中有降。

之所以说房价会微降，还因为现在大量的保障房和经济房的建设，很可能会冲击潜在的小户型的消费者，从而引起地价的下降。就比如昨天的食盐是抢购的，今天放在超市里却没什么人买。当消费者的心理预期改变，一定会引起市场供求关系的变化。

徐海鹏：我倒认为杭州的房价还太低。为什么这么说？房地产的特性不仅仅是有居住的价值，还有投资的价值。

此外，第一，房地产一个很重要的特性就是不动产，这个不动产会有唯一性和稀缺性。杭州有丰富的社会资源和自然资源。这么好的资源，大家都想占有，但房地产商不可能再复制一个西湖，或者复制一个杭州。第二，杭州的房价不仅仅是杭州人在支撑，而是整个浙江在支撑，或者是整个华东地区在支撑。如果说，整个浙江财富20%以前的人来买杭州的房子，那杭州的房价不是太高而是太低了。第三，杭州房价的上涨赶不上人们收入的上涨。你们各位在10年以前，或者是15年以前的收入是多少？可能就是三、四万，四、五万。现在是多少呢？三、四十万，四、五十万，一百多万。你们的收入其实远远快过了杭州的房价增长。更重要的是，这几年中国的私营经济发展这么快，一套房子三四百万对于这些民营企业家，或者说对于你们的收入来说还高吗？

再举个例子，你看中了一套房子，别人已经花5百万买下了。过了两年你有1千万了，当你拿1千万向他买这个房子的时候，他不卖给你，你就没招。所以说，财富是没用的，房地产还是最管用的，因为它有一个稀缺性。

主持人：刚才徐总说了杭州楼市的独特性——杭州的社会资源和自然资源，以及全浙江的财富购买力。但我想说，房子首先是给人住的，而且是给工作与生活在这个城市的人住的。而外地人在杭州购房更多的是为了投资而不是自住。当这个投资潮不断地推高房价，伤害到本地人的居住成本的时候，政府的限购令就具备了合理性。事实上，我们看到了这个限购令起到了甚至比物业税还厉害的作用。

换句话说，假如以前杭州的房子有50%是外地人买的，限购令之后则至少有50%的客户要流失。那么，这个外地客户的流失对房价的影响是不言而喻的。

郑燕明：我们不怀疑调控的作用。的确，限贷、限购的“有形之手”还是起作用的。但是，有形之手最终还是要遭遇无形之手。当GDP小于8，甚至更低的时候，很多社会问题就会显现出来，而目前中国经济又缺乏真正可以强劲拉动GDP的利器。

今天我又收到了信息，存款准备金又提了0.5个点，我想，接下来肯定还要加息。银根的抽紧，不仅是对房地产企业，对很多实体企业都会有影响。事实上，当前劳动力成本成倍上涨，资本价格也在提高，人民币又在升值。这使得实体企业的利润越来越少了。如果到三季度、四季度，仍是这样一个调控的态势，我们的实体经济就会受到影响。因而我猜测：到2012年，我们的调控步子会不会因为整个经济的走软而趋缓？

王曙光：我在此出一个题目：什么叫房子？千万不要说人住的地方叫房子。那么，究竟什么叫房子？房子，就是用建筑材料围合出来的闭合空间。

在这个闭合的空间里，究竟什么东西值钱？是这个土地上面围合出来的空间值钱。而中国人多地少，可利用的土地能够用来造建筑的土地是非常的稀缺的，所以你说房价会不会高？ 

房产调控该急刹还是点刹？

主持人：刚才大家都谈到了一个问题——房地产调控的问题。郑总说现在调控太晚了。我想说的是，房产调控其实从2004年就开始了，至今已经有过几轮的调控了。问题是几轮调控之后，房价还是越调越高。我就在想，我们的调控为什么总是失灵？到底应该怎么调？

王曙光：在房地产发展的中有一个原错。这个原错是什么呢？那就是从起点的时候就忽视了房子究竟是干什么的？房子的第一价值、第一个功能是给人住的。但自从原来的住房制度改革以后，就把住房变成了商品房。房子的居住功能隐退在交易和投资功能之后了。

主持人：王院长讲到了房子的定位问题。如果说房子的第一定位是居住。那么就有一个问题——老百姓的居住问题究竟该由谁来解决？

如果从这个角度讲，房地产调控不是太晚了，而是我们把居住的问题交给市场，交得太早、太彻底了。

现在国家开始推保障房，提出了房产的双轨制——商品房与保障房共存。也就是说，保障房把房产的功能限定在居住这一个功能；交易和投资的功能则被保留在商品房里。应该说，这是中国住房制度改革历程上新的里程碑。但人们还是要担心：保障房与商品房，是否真能做到保障归保障，市场归市场？是否真能做到百姓满意、市场繁荣？

王曙光：现在政府拼命地推保障性住房。我提出的政策建议是什么呢？是赶紧让我们手上的空置房迅速得到流转。

无可否认的是，无论城市还是农村，都有大量的房子没人住（大量的农民都来城市打工了，但是他们家里的四层楼已经造好了）。如果这些空置房得不到有效的使用，我们又拿出最宝贵的土地资源建设保障性住房，将来中国的空置房会越来越多。

所以我建议政府首先消化城市的空置房。怎么消化？在一年当中，政府拿出一个政策来，比如减税、甚至不交税，用利好政策促进原来把房产作为投资品的人在一年的机遇期当中快速变现。这时候的房价一定会比现在要低。可是现在恰恰相反，我们是提出了二手房交易的成本，5年不到就要征收，本来是差价部分征收，现在全额征收。我不知道这个政策制定过程当中，请教了哪位高人？

此外，很多媒体在报道房地产调控时，称之为“史上最严厉的手段”、“精准打击”、“重拳出击”、还有叫“剑指”。这个矛头指向投资和投机购房的人群。我想提醒政府：手心、手背都是肉。两年前，因为金融危机号召大家买房，买房就是爱国；两年后买了房，就变成了投机，就变成不道德了？

事实上，在高房价的过程中，有许多不应该高的因素。比如说政府把土地卖得这么高。再比如，父亲买了一套房，等儿子长大了想把名字换成儿子的，政府说要交易的。房子一交易，税收就产生了，相应地，房价又上去了。

所以我觉得对房地产的问题绝对不可以急刹车。真正会开车的人，他开车的速度一定不是最快的，看到一个地方有险情，他老早就把刹车点一点，这个点刹是很重要的。在中国调控的过程当中，老是“上有政策、下有对策”。接下来开发商都在考虑怎样做商业地产的问题，商铺越来越多，好像中国人全部都要经商，都要去摆摊了。另外一个现象就是酒店式公寓越来越多。

郑燕明：这样调控下去，房产的结构性风险已经产生了。第一是产品的结构。刚才蒋总说的很好，以后做小户型的开发商可能受到很大的冲击，因为保障性住房大量的产生。第二个是物业的形态。我和朋友总是这样说，“投商铺千万千万要小心，这个比住宅的风险还要高”。为什么这样说？你去回忆一下，超市起来以后消灭了多少路边店？现在的网购浪潮又会对商业地产形成新的冲击。所以我给商铺投资者的建议是，你在选择商铺的时候，一定要选在绝对的中心，或者索性到小区里面去。因为洗衣店不能网购、理发不能网购……。  

主持人：刚才王院长的意见是不要因为大量建设保障房而多出更多的空置房；郑总则担心保障房的大量建设与商品房“70%以上建设90平方以下小户型”的政策引导会导致未来小户型的过剩与大户型的稀缺，以及商业地产的过剩。我想，这些担心还是值得思考的。我们的调控方式，长期以来是“头痛医头、脚痛医脚”，缺乏系统性和前瞻性。

郑燕明：前几天我在看重庆电视台的节目，刚好重庆市长黄奇帆在电视中讲话，他说重庆一万人以上的工厂，边上必须要有8千套保障性住宅。我担心以后会有更大的社会资源浪费。同时，我担心政府有没有这样的财力去做保障性住房？

王曙光：另外还有一个限购的问题。你把人们自住的100平方左右的房子限购还有道理，你限购别墅干什么？ 

这里，有两个国家的住房制度可以参照。一个是朝鲜，一个是新加坡。为什么新加坡很好地解决了住房问题？他既用市场的方法，也用计划的手段。有些人买别墅，没问题，因为你有钱就可以买，但你要交很高的税；但是没有钱的人，你住政府的廉租屋也可以解决居住的问题。另一个国家是朝鲜，反正连人都是国家的，所有的住房国家通通给你解决掉。我们能不能从这两个国家中，思考出一个真正有中国特色的、可持续发展的房产发展的道路？或者不叫房产发展，二叫解决住房问题的办法？

任建新：房地产的问题的确很特殊。刚才各位嘉宾也谈到了，它确实是一个很混合的东西，有投资品和消费品的双重属性。

如果你把房产当做一个投资品，如果你看涨，通常的预期价格是很高的。只要你相信中国的经济不崩盘，这个肯定是没有问题的。另外，当前还有哪些投资品是没有涨的？除了股票，前几年的股票涨起来也是波澜壮阔的。另外，那些古董、字画、艺术品、还有黄金，它们涨得再离谱政府不去调控，而房产作为投资品，如果涨价政府就看不过眼了，原因在哪里？因为房产还是公共必需品，房产关系民生问题。

王曙光：房价的过快上涨，的确是因为人们把它当成了投资品，而政府到现在也没有挖一个井，可以把大量的民间资本放在这个井里。假如你把银行的定期利息拉到年息10%的时候，大家炒房的积极性可能会消退许多。

所以这是一个系统工程。我们单纯来打压房子，是很简单、很单边的行为。另外，开发商追求的也不是高房价，而是利润空间。因为他最希望的是“我的房子一出来就被人买走”。而高房价吓退了购房者，这也不是开发商所期望的。现在我们的苍蝇拍一拍下来就把房产商当做苍蝇拍掉了，指望可以拍死他。如果你把他拍死了，他的历史使命也就结束了，中国的商品化制度可以到此结束了。

任建新：我个人也不希望房价涨的太离谱。因为这确实有投机的成分，偏离了正常的轨道。所以，希望政府在保障房建设方面多做一些工作。因为在过去这个是不到位的，政府为贫穷阶层提供的公共品的供给我觉得是严重不足的。

主持人：现在是房地产这个行业，即要承担公共品建设又要承担发展经济、繁荣市场的使命。而政府与社会往往拿公共品供给的标准去要求市场行为，因而大家觉得困惑。但我相信，随着“双轨制”的不断运行和完善，市场与保障将各施其职。归根结底，经济发展与社会和谐不可偏废，没有发展也就没有和谐；而没有和谐的发展也将是短期的不可持续的。  

暴利时代结束并非微利时代的开始

主持人：在银根日紧的形势下，许多中小房地产企业的资金链会有断裂的危险。不知道在座的有没有这种感觉，或者有没有民间金融方面的尝试？浙江的民间借贷将对房地产业会起到推动与扶持的作用，还是会让一些房地产企业趴下？

陈日鸿：这个问题提的好。我是来自浙江台州的，台州市有一张名片就是我们的金融生态城市。我们有3家本土银行，浙江泰隆、台州银行和浙江民泰，这三家地方性商业银行解决了我们很多民营企业在发展中的资金问题。2008年，我们也受到了飞跃集团的资金链的影响，但最后通过我们的民间借贷也化解了。

今天我们大家坐在这里讨论“经济乱象中的中国房地产业”的问题。我想，这是因为有些人过去的日子太好过了。房地产业，如果说按资本的投入，再加上杠杆作用，回报至少是一倍、二倍以上的。即使是今天，刨去各种因素和费用，行业的回报也在百分之二十到三十之间。如果把房地产业跟我们的制造业比较的话，怎么都比制造业的日子好过。

我们集团去年做了一个统计，制造业这一块，有15000个工人，我们做地产的，派出去的总共不到150人，然后就是15000人干不过150人。但我们搞房产的150人还干不过集团派去上海搞资本运作的15人！

所以，我们认为房地产的调控将使这个行业告别暴利时代。目前来说，中国的暴利行业，已从房地产转为股权投资，转向资本市场。但与制造业相比，房地产还没有到达微利时代。

主持人：也就是说，调控并不可怕，可怕的是由于你自己准备不足造成你在这一次的行业洗牌中被清洗出去。无论如何，中国的城市化远未结束；人口红利也未结束；而中国发展的主旨也从未终止。房地产从业者需要调整的是暴利心态。如果能用做家电，做制造业的心态来做房地产，相信你还是能够“手持彩练当空舞，舞出一片艳阳天”的。

任建新：最后，我想说的是，我们要看到房地产的本质问题。房地产真正值钱的其实是土地使用权证，这个在中国是有限期的，西方发达国家是无限期的。其他的商品和房地产不一样的是：如果价格上涨了，供给是增加的；唯独土地不是这样的。就是价格上涨了，土地供给不能增加。这就决定这个行业制造商提供的商品是有限的而非无限的。这也决定了它的非微利性。

还想提请注意的是：中国搞市场经济的时间很短暂，相当多的老百姓还不能够接受我们生活在一个市场经济的年代里。事实上，市场经济就是动物经济，是物尽天择，会死人的。就是说有的人会成功，有的人会跳楼。现在政府看到有的人买不起房就要帮助他，这是有道理，也是必须的。但我要提醒的是，建保障性住房，用的也是纳税人的钱，无限制的扩大规模会伤害纳税人。另外，中国的核心竞争力在于老百姓的吃苦耐劳。发达国家老百姓的福利很好，他们不能够接受生活变坏的现实。事实上，发达国家的高福利、高保障，也是他们这些年发展减速的一个原因。另一方面，即使是这些发达国家，其社会保障与福利的提升过程，始终都是考虑与政府财力相匹配的。

总而言之，现在是市场经济了，如果你认为房地产是商品的话，还是应该尽可能的按照商品交易的规律来办事，所有扭曲市场规律的都是权宜之计。当然，在这个过程中，我们衷心希望政府能够做好保障房等民生工程，以确保社会的和谐发展。■