楼市的刚性需求有多大？能在多大程度上决定房价走势？现阶段的调控措施会压抑刚性需求吗？

　　刚性需求会支持高房价吗(民生视线·楼市冷眼看①)

　　王炜 缓缓

　　5月份以来，随着国务院和部分城市一系列房地产调控政策的实施，一度热得烫手的楼市出现新转变：银行拧紧信贷“龙头”、楼市重现打折促销、二手房交易量锐减。但是，房价究竟向何处去，仍然显得扑朔迷离，各种各样的论调更是此起彼伏。

　　有的说，有刚性需求在，房价迟早还要涨；有的说，有耕地“红线”的限定，房子永久是供不应求；还有的说，房价涨得终归会比CPI增幅快，投资房地产不会赔……房地产走势关乎民生改善，关系经济全局。该如何看待这种种说法？楼市乱象的背后是什么？《民生周刊》从今天起推出系列报道，对楼市的一些基本情况进行分析。

　　——编者

　　“这房价迟早还要涨上去。那么多要结婚的、在北京工作的，都要有房啊，这就是刚性需求。”北京中间城区一位业主如许说。

　　最近北京等大城市房价涨幅回落，但很多人仍坚持认为，房价跌不到哪儿去。有的业主把原计划要卖掉的房子转为出租，等待着未来房价再次上涨。

　　事实上，房地产界一向以来有一个观点：因为大量刚性需求存在，支持了我国房价长期上涨的趋势，也决定了市场出现波动时，房价不会出现大幅回调。在大多数人还搞不清楚什么是“刚性需求”的情况下，这一观点却已经被普遍接受。

　　究竟哪些需求属于“刚性需求”？它真的能决定房价走势，或者仅仅是维持虚高房价的一个噱头？政策应该如何对待刚性需求？记者进行了调查。

　　① 楼市的刚性需求在哪里

　　——买房自住的需求一向大量存在，同时，自住兼投资的混合型需求敏捷上升，甚至接近一半

　　按照经济学基本概念，所谓刚性需求，是指供求关系中受价格影响较小的需求部分。也就是说，某种商品无论价格涨跌，对人们购买这种商品的举动影响较小。但因为一套住房的价值伟大，住房的刚性需求界定起来复杂得多，至今并没有权威的定义。

　　中国社科院发布的《中国住房发展报告(2009—2010)》认为，住房的真实需求，是老百姓在居住层面上的最基础需求，重要受收入增加、人口流动、就业等基本因素的影响，具有肯定的刚性。

　　“最基本的住房需求可以认为是住房的刚性需求。”北京链家地产副总裁林倩告诉记者，“业界比较认可的刚性需求，重要是指人们买房自住的需求。其中既包括首次购房，也应该包括以改善住房条件为目的购买的二套房。”

　　详细看，在当前市场上，因为1980年前后生育岑岭出生的人群大量步入适婚年龄，基于结婚必要而购买首套住房的需求较为重大。

　　同时，我国已进入城市化加速发展时期，意味着将有更多人住到城市里，由此带来的购房需求不可忽视。去年以来房价上涨较快的北京、上海、深圳甚至西部的银川市，都是外来人口购房比例较高的城市，对大城市而言，这也是刚性需求。

　　此外，1998年前后很多居民购买了“房改房”，经过10年左右时间，因为昔时的住房在户型、功能上不完美，这些家庭纷纷进入住房改善期，这部分改善型的购房需求，刚性同样较强。

　　2009年，全国商品房贩卖面积近9.4亿平方米，比上年增加42.1%。有多少是刚性需求带动的？

　　链家地产对每一位前来购买二手房的客户都会扣问购房动机。效果表现，2009年1月到9月尾，自住为主的需求占60%以上。但从第四季度开始发生显明转变，大量投资型和谋利性需求入场，自住需求降到50%左右。而今年一季度，更是降到50%以下，投资型需求已经成为主流。

　　尽管这一调查数据不能正确反映整个北京市场的情况，但基本表现出去年以来购房需求结构的转变。林倩说，现实上，很多购房者买房既可以自住、改善，也期望房价上涨以后可以获得投资收益，甚至为了抵御通胀而购房，大约有40%的客户是这种混合型的需求。因此，市场上到底有多少刚性需求，无法清晰界定。

　　“可以确定的是，将来一段时间，刚性需求仍然大量存在。”中国房地产协会秘书长朱中一分析道，我国现有城镇住房中有将近2/3是1999年以来的10年间盖的，到2008年末，我国城镇实有住房总面积124亿平方米，但户均才不过60平方米，只能达到初步脱困的标准。10年来，每百户城镇家庭中，每年只能有3到4户住进新居。在快速城镇化、消耗结构升级、“小家庭”增长以及传统观念等因素影响下，通俗老百姓购买首套房和改善住房条件的需求仍然十分伟大。

　　② 刚性需求难以支持高房价

　　——不受价格影响的“纯刚性需求”特别很是少，受价格、政策等影响，大部分刚性需求会推迟实现

　　“如今房价有一些回调，我建议您赶快出手，楼市照旧有大量刚性需求的，调整一段时间以后房价照旧会涨的。”在某楼盘售楼处，贩卖人员如许挽劝一位正举棋不定的购房者，“前两年的市场转变就是最好的例子，您肯定清楚。”

　　房地产市场经过2008年量价齐跌的调整后，2009年4月份起，观望了一年的刚性需求大量释放，成为带动市场回暖的第一股力量，也阻止了房价进一步下跌。

　　现在，在调控政策作用下房地产市场再次出现观望气氛，部分前期上涨过快的区域房价开始出现回调。客观存在的刚性需求会不会再次托住房价？

　　“刚性需求尽管客观存在，但它不是支持高房价的理由。”林倩透露表现，和经济学对刚性需求的定义不同，大多数人所说的住房刚性需求，只是说需求客观存在、迟早会入市，但并非不受价格影响。楼市里真正不受价格影响的“纯刚性需求”特别很是少。

　　链家地产花家地店营业员郭威告诉记者，房地产调控新政出台以来，该店的成交量敏捷下滑了近80%，“如今还在买房的这20%客户，大多数是由于结婚或生孩子的必要急于买房的。他们的需求几乎不受价格影响，这部分应该是真正的刚性需求。”郭威说。

　　专家认为，在住房供需中，受价格、政策和生理预期的影响，大部分刚性需求可以推迟实现，不会盲目地冲进市场。

　　对通俗家庭而言，一套住房可能必要几十年的蓄积，假如不具备充足的购买力，购房者“故意无力”，再刚性的需求也无法变化成有用需求。只有房价回调到部分购房者能承受的程度，刚性需求才有可能释放。

　　因为本轮调控政策通过进步二套房首付和利率等手段限定投资性需求，现实上也限定了相称大一部分改善性需求。

　　此外，调控政策出台以来，房价过快上涨的势头已经得到初步遏制，政策的短期结果已经表现出来。在“买涨不买跌”的生理预期影响下，假如房价进入下行通道，大量刚性需求会选择观望。

　　据北京市房地产交易管理网数据分析，新政出台一个月来，自4月16日—5月13日，北京二手房住宅成交量24455套，较上月同期(3月16日—4月13日)的29033套，下滑15.7%；其中5月1日—5月13日二手房成交量6897 套，降幅相对更大，同比达42.2%。

　　“交易量的大幅下滑，充分说明了楼市这种刚性需求的独特征。观望导致成交量下滑，下一步必然带来房价的回落。”林倩透露表现，“仅靠刚性需求，不能支持高房价。”

　　③ 刚性需求可避免房价暴跌

　　——当房价调整到可承受的范围内，刚性需求就会入场，因此房价出现非理性下跌可能性不大

　　在房地产市场上，人们最忧虑的是暴涨暴跌的大幅波动。房地产市场经过一段时期调整后，会不会再次出现因为刚性需求集中入市房价新一轮暴涨？假如如许的历史重演，所有的调控努力都将付之东流。

　　尽管专家普遍认为刚性需求不能支撑目前的高房价，但多数业内人士认为，正由于刚性需求的大量存在，可以避免房价出现有损经济发展的暴跌。在当前特别的宏观经济背景下，正是由于有刚性需求这一“稳固剂”，也减轻了当局出台调控政策时“有所顾忌”的顾虑。

　　那么，房价究竟会有多大幅度的调整，刚性需求会在什么价格水平上稳住房价呢？

　　“当房价调整到可承受的范围内，刚性需求就会入场。”林倩认为，“每一个价格都会有刚性需求来购买，房价稳固在任何水平上都是有可能的。”

　　根据去年以来房地产市场需求结构转变的情况，记者采访的多位业内人士均透露表现，因为去年11月左右，投资谋利性需求“接力”自住型需求成为主流，这一轮房价的调整，极有可能消化掉去年底以来出现的泡沫，稳固在去年第三季度的水平。而此前由刚性需求托起的房价具有较强的合理性和抗跌性，因此房价出现非理性下跌的可能性并不大。

　　房价会跌到什么水平，一方面取决于需求，另一方面也取决于供给。假如调控导致市场供给量大幅削减，反弹可能会提前到来。据统计，2010年4月，北京期房和现房的库存量均出现了不同程度降落。“地方当局在落实调控政策的同时，应坚持努力增长供给，指导开发商稳固市场预期，维持适当的投资和开工量。”朱中一说。

　　④ 调控应避免“误伤”刚性需求

　　——建议尽快开展住房普查，使调控政策更有针对性

　　在北京一家媒体工作的杨大伟，本打算“买新卖旧”，卖掉小房，购买一套100平方米的新居改善住房条件。总价240万，并且已经交纳了定金。但刚签完合同，二套房贷首付不得低于五成的政策出台，让杨大伟很头疼。“原本预备付72万首付，剩下的先贷款，再卖旧房子。政策一调整，要多付48万首付，一点办法都没有。”和开发商协商后，开发商透露表现可以退房但不退定金。眼看着5月尾房子就要封顶，假如到时候不能付出足额首付，天天要交纳万分之三的滞纳金。杨大伟束手无策。

　　尽管本轮楼市调控仍然支撑居民自住型购房需求，但事实上，因为一系列严峻的政策在短时期内一再出台，很多刚性需求的购房者和杨大伟一样碰到麻烦。

　　以改善型购房为例，尽管政策并不限定杨大伟如许的“买新卖旧”，但先买新、后卖旧，就会被划入二套房之列，首付成本大幅进步。假如先卖旧、后买新，尽管不算二套房，但购房者必须解决新旧交替的过渡居住题目，十分未便。

　　近年来，我国房地产市场波动的周期越来越短，从曩昔的3年左右，发展到近年来以1年为单位波动，甚至出现“单数年看涨、偶数年看跌”的怪近况。不仅周期短，涨跌的幅度也越来越大。一旦受到克制的刚性需求集中入场，供给跟不上的话，房价有可能再次出现暴涨。

　　“要维持房地产市场的长期平妥当康发展，必须支撑通俗百姓的刚性住房需求。”朱中一说，调控政策在详细实行过程中，要有堵有疏，让刚性需求有合理的渠道释放。

　　朱中一透露表现，本轮房地产市场调控与曩昔最大的不同，就是在大力克制投资谋利性需求的同时，提出努力增长供给，尤其是适合“刚性需求”的中低价位、中小套型通俗商品房以及保障性住房供给。很多有刚性需求的通俗家庭，未来会有更多的渠道解决住房题目，不用悉数冲进房地产市场。对楼市供给的压力将有所减轻。

　　为了让住房政策更加合理，当前，各地都在编制往后几年的住房建设规划。“当局必须了解清楚当地的住房需求结构，分外是有多少刚性需求，要建设什么样的户型。如许才能制订合理的住房建设规划。”朱中一透露表现，如今我们十分缺乏城镇居民家庭住房情况的基础数据，导致很多调控政策的可操作性比较差，极易发生“一刀切”，“误伤”刚性需求的情况。

　　“最好的方法是尽快组织一次住房普查。”朱中一建议，“假如一个三口之家有两套房，再买第三套，肯定是投资或谋利性需求。有了住房普查的基本数据，调控政策的目标才有可能实现，房地产市场长期平妥当康发展，也才有了基础。”（人民日报）